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Mieten oder kaufen?

Kaufen ist nicht automatisch Sparen, und Mieten ist kein weggeworfenes Geld. Gib deine Zahlen ein und sieh, welche Annahmen entscheiden.

CHF
CHF
CHF / Monat

Monatsmiete für eine vergleichbare Wohnung, ohne Nebenkosten.

% / Jahr

Der Zins, den du effektiv zahlst, nicht die 5 % der Tragbarkeitsprüfung.

% / Jahr

Pro Jahr, vor Inflation. Die Schweizer Preise sind in den letzten 20 Jahren stark gestiegen; die nächsten 20 kennt niemand.

% / Jahr
% / Jahr

Pro Jahr, nach Kosten. Gilt auf beiden Seiten für Geld, das nicht in der Immobilie steckt.

%

Für Eigenmietwert und Abzüge bis 2028.

%

Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer; je nach Kanton sehr verschieden.

%

Makler und Notariat. Die Grundstückgewinnsteuer kommt dazu und ist nicht enthalten.

Jahre

Dein Ergebnis

Unterschied am Ende
CHF 197’996
Kaufen holt auf nach
5 Jahre
Vermögen beim Kaufen
CHF 958’769
Vermögen beim Mieten
CHF 760’773
Kosten Eigentum im 1. Jahr
CHF 25’350 / Jahr
Miete im 1. Jahr
CHF 36’000 / Jahr

Dein Ergebnis, erklärt

Nach 20 Jahre liegst du mit Kaufen rund CHF 197’996 vorne: CHF 958’769 gegenüber CHF 760’773 beim Mieten und Anlegen der Differenz.

Bis Ende 2028 versteuern Eigentümer einen Eigenmietwert und ziehen Zinsen und Unterhalt ab. Ab 2029 fällt beides weg (Bundesratsbeschluss vom 1. April 2026); Ersterwerber behalten zehn Jahre lang einen kleinen, sinkenden Zinsabzug, der hier fehlt.

Ein einfaches Modell: Hypothek ohne Amortisation, ohne Grundstückgewinnsteuer, ohne überraschende Renovationen. Nutze es, um zu sehen, welche Annahmen am meisten zählen.

JahrKaufenMieten
5CHF 306’320CHF 300’007
10CHF 474’583CHF 409’109
15CHF 687’218CHF 557’888
20CHF 958’769CHF 760’773

Schätzungen zur Planung, keine Beratung. Nutzung auf eigenes Risiko. Vollständigen Haftungsausschluss lesen

So wird gerechnet

Jedes Jahr, in Franken des jeweiligen Jahres:

  • Eigentum: Hypothekarzins + Unterhalt (1 % des Liegenschaftswerts). Bis 2028 zusätzlich die Steuer auf den Eigenmietwert (65 % der Marktmiete) minus abgezogene Zinsen und Unterhalt, zu deinem Grenzsteuersatz. Ab 2029 weder Eigenmietwert noch Abzüge.
  • Miete: die Miete, jedes Jahr etwas höher.
  • Wer weniger zahlt, legt die Differenz zur gewählten Rendite an; wer mietet, legt zudem Eigenmittel und Kaufnebenkosten vom ersten Tag an an.
  • Vermögen: Liegenschaftswert minus Verkaufskosten minus Hypothek plus Anlagen, gegenüber den Anlagen beim Mieten. Kaufen holt auf im ersten Jahr, in dem das Vermögen beim Kaufen grösser ist.

Kleine Änderungen bei Wertsteigerung, Hypothekarzins und Rendite verschieben das Ergebnis am stärksten. Lies mieten oder kaufen auf dem Weg zu FIRE und prüfe, ob die Bank finanzieren würde: Tragbarkeitsrechner.

Häufige Fragen

Was passiert mit dem Eigenmietwert?

Er wird bis Ende 2028 besteuert. Ab 1. Januar 2029 entfällt er auf selbst bewohntem Eigentum, und Hypothekarzinsen und Unterhalt darauf sind nicht mehr abziehbar.

Warum legt man beim Mieten Geld an?

Für einen fairen Vergleich. Wer mietet, lässt Eigenmittel und Kaufnebenkosten angelegt, und jedes Jahr legt die günstigere Seite die Differenz an.

Was fehlt?

Die Amortisation (sie ist Zwangssparen auf der Eigentümerseite), die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf, grosse Renovationen und der Zinsabzug für Ersterwerber ab 2029.

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